Günstigste Kredite, horrende Kaufpreise – die aktuelle Wohnraumsituation in Deutschland

200 Milliarden Euro – so viel wurde im Jahr 2015 in neue oder Bestandsimmobilien investiert. Die ungeheure Summe ist vor allem Folge des nicht enden wollenden Niedrigstzinsniveaus.
 
Ein besonders im vergangenen Jahr sehr teuer gewordenes „Pflaster“ – Köln.
 

Der Leitzins der US-Notenbank liegt bei 0,25 bis 0,5, der in der Eurozone seit März bei null Prozent. Baldige Änderung ungewiss. Das bedeutet, dass die Europäische Zentralbank Kreditinstitute im Moment sozusagen dafür bezahlt, dass sie sich bei ihr Geld leihen und somit die Wirtschaft ankurbeln. Die Privatbanken geben die Niedrigst-Zinssätze an Firmen und private Investoren weiter, so auch im Bauwesen. Immobilienfinanzierung so leicht wie noch nie? – Fehlanzeige: Diese gestaltet sich trotz der reizvollen Kredite als zunehmend schwierig und daher wie in Zeiten hoher Zinssätze als eine Frage exakter Kalkulation.

Deutschlandweit über 200 Milliarden Investitionssumme im Jahr 2015 – angesichts des Rekordtiefs der Zinssätze entscheiden sich viele, eine eigene Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Haus, zu finanzieren. Die Null-Prozent-Angebote, die in Bezug auf Immobilien bereits seit einiger Zeit von einigen Kreditgebern angeboten werden, sorgten noch vor wenigen Monaten für Gesprächsstoff darüber, welche Ziele eine Bank damit verfolgte. Mittlerweile werden diese Finanzierungen immer geläufiger. Andere Kredite, etwa mit 90.000 Euro als Darlehenssumme, arbeiten zurzeit zum Beispiel mit 0,8 Prozent.

Zudem erhöht das weltweite Rätselraten über den Termin, wann die Talsohle verlassen wird, wann also die Fed bzw. die EZB ihren jeweiligen Leitzins erhöhen, den Reiz des Immobilienerwerbs genauso wie die Prognosen verschiedener Finanzexperten über den weiteren Anstieg für Immobilienpreise.

Landflucht sorgt für besonderen Preisanstieg in den Großstädten

Etliche Menschen strömen momentan vom Land in die mehr Möglichkeiten bietenden Großstädte. Ihre oft verzweifelte Suche nach einem Zimmer, ob einzeln oder in einer Wohngemeinschaft, einem Apartment, einer Wohnung oder einem Haus – zur Miete oder als Eigentum – treibt die Immobilienpreise und den Mietpreisspiegel nach einem partiellen Stop Ende 2015 weiter in die Höhe.
Dies gilt besonders für höherwertige Bestandsbauten für eine oder zwei Familien, deren Preise jährlich – wie zuletzt in Köln – um zehn Prozent zulegen, aber auch für kleinere Neubauten, die neuen Bauanforderungen unterliegen, und ältere Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Wenngleich die Preissteigerungen unterschiedlich hoch ausfallen mögen – sie sind ingesamt in den letzten sechs Jahren rasant gestiegen und die Nachfrage bleibt in allen Fällen auch 2016 hoch – zu hoch. Irgendwann muss der Zenit erreicht sein; Experten empfehlen schon längst, trotz der nichtigen Zinssätze jetzt nicht mehr in Gebäu de zu investieren, so hoch sind die Preise mittlerweile.

Reale utopische Mietpreise

Wie spiegel.de informiert, ist die Miete im Jahr 2015 für Standardwohnungen vorrangig mit höherwertigerer Ausstattung in allen sieben Top-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – deutlich gestiegen. Spitzenreiter ist in diesem Fall München mit 7,4 Prozent Steigerung im Vergleich zum Vorjahr. Auf die Jahre 2010 bis 2015 gerechnet, liegt Bayerns Hauptstadt aber nur auf Platz zehn. Wie die nebenstehende Grafik zeigt, stieg Münchens durchschnittlicher Mietpreis in diesem Zeitraum um „lediglich“ 24,9 Prozent. Platz eins belegt in dieser Statistik Würzburg mit einem Plus von 34 Prozent.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den Metropolen, aber auch etlichen Landkreisen innerhalb der letzten Monate im Vergleich zu 2014 noch stärker gestiegen als die Mietpreise – um durchschnittlich sechs Prozent. Besonders rasant erfolgte die Preisentwicklung im letzten Jahr in Stuttgart, Berlin und München, aber auch Frankfurt am Main sowie Köln.

Der allgemeine Wohnzustand in Deutschland wird auch durch die momentane Zuwanderungswelle von „Flüchtlingen“ erschwert. In diesem Fall sind besonders günstigere Wohnungen zu Zigtausenden, insgesamt wohl mindestens 400.000, gefragt, also definitiv Mangelware, besonders in den Großstädten. Den deutlichen Preissteigerungen in letztlich allen Segmenten im Wohnungsbau können nur staatliche Förderungen der einfacheren, zur Vermietung bestimmten Wohngebäude entgegenwirken.

Auch das Land ist betroffen

Im Beitrag über die allgemeinen Kostensteigerungen in Hamburg erklärt ndr.de, worum es sich beim sogenannten „Überlaufeffekt“ handelt, der das Umland von Großstädten betrifft: Steigen die Preise in den Top-Städten – im Fall Hamburgs zuletzt der Immobilienpreise, weniger der Mieten –, sind die Menschen gezwungen, in die Vorstädte bzw. ins Einzugsgebiet der jeweiligen Großstadt „auszuziehen“. Diese zunehmende Nachfrage führt unweigerlich den dortigen Preisanstieg mit bis zu 50 Prozent in den letzten zehn Jahren selbst in Stadtteilen nach sich, die als weniger exklusiv gelten.

Während in größeren Teilen vor allem Ostdeutschlands die Immobilienpreise sogar fallen, steigen sie vor allem im Westen trotz der allgemeinen Landflucht nun auch im mittel- oder kleinstädtischen Bereich. Die Preise auf dem Land hingegen gelten laut diesem Beitrag zumindest in nächster Zeit als stabil. Eine Ausnahme stellt allerdings Ackerland, dessen vielerorts erhöhte Pacht so manchen Landwirt unter Druck setzt, dar.

Großes Fragezeichen – die Mietpreisbremse

Als insgesamt ungeeignet erachten die meisten Bürger die Mietpreisbremse. Obwohl sie, einmal durchgesetzt, das Wohnen bezahlbar machen soll, zeigt sie lediglich minimale Wirkung. Das liegt zum einen daran, dass viele Gemeinden keinen Mietspiegel haben, der die Einführung als Orientierungshilfe vereinfacht. Oder aber er basiert auf älteren, längst also nicht mehr aktuellen Preisen.
Zudem scheinen viele Vermieter sich vor allem in den Großstädten nicht an den entsprechenden Orientierungswert zu halten und die Preise gegenseitig immer höher zu schrauben, während zu wenige Mieter dagegen vorgehen oder aber gar nicht wissen, dass die Mietpreisbremse in ihrer Kommune gilt. Zumindest ist ein großer Ansturm auf den Mieterschutzbund mit Hilfeersuchen oder Fragen bis dato ausgeblieben.

Es liegt vor allem in der Verantwortung der Eigentümer, den Mietzenit durch Orientierung am Mietspiegel wenn nicht zu verlassen, so doch zumindest zu erreichen. Im Sinn der Mietpreisbremse handeln sie, wenn ihr Mietpreis nicht mehr als Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aber die muss eben erst einmal mit aktuellem, realistischem Wert vorliegen.


Was können Mieter tun?

Um zu erfahren, ob der Wohnort zu den knapp 300 Gemeinden (Stand Mitte Januar 2016) gehört, die eine Mietpreisbremse festgelegt haben, genügt ein Blick auf den kommunalen Internetauftritt oder ein Anruf bei der Stadt oder dem Mieterverein. Zudem gibt die Homepage der Stiftung Warentest Auskunft darüber,

• in welchen Kommunen eine Mietpreisbremse gilt
• wenn ja, seit wann sie gilt
• ob ein Mietspiegel vorhanden ist
• ob dieser einfach oder in qualifizierter Form vorliegt
• wie ggf. die Quelle (Homepage) lautet
• worauf die jeweilige Kommune verweist.

Liegt die Monatsmiete bei mehr als zehn Prozent über dem vorgesehenen Wert, haben Mieter das Recht, den Vermieter diesbezüglich auf eine Mietpreisminderung hinzuweisen und diese ggf. schriftlich einzufordern. Die Senkung gilt jedoch nicht rückwirkend, sondern erst ab dem Folgemonat der Forderung. Zudem ist zu beachten, dass der Vermieter aus diversen Gründen die Anpassung ablehnen kann. Dies kann mehrere Gründe haben, etwa wenn das Gebäude erst seit Kurzem genutzt wird, umfangreich saniert wurde oder der Vormieter bereits den gleichen Mietpreis bezahlt hat. Daher sollten Mieter sich nicht scheuen, die Einsicht in den vorherigen Mietvertrag zu verlangen. Im Zweifelsfall hilft auch hier der Beitritt in den Mieterverein oder einen Anwalt zu konsultieren. In Städten ohne Mietspiegel gestaltet sich die Forderung im Allgemeinen als schwierig, da offizielle Vergleichswerte nicht vorliegen.

Dass die Überteuerung der Immobilien einer Deflation, die zahlreiche Finanzexperten aufgrund der Zinspolitik befürchten, entgegenwirkt, mag einerseits zutreffen, ist letztlich aber trügerisch: Vielmehr schüren hohe Immobilienpreise anderweitigen Preisverfall, da den Finanzierern oder Mietern ohne Möglichkeiten der parallelen Kapitalanhäufung oft kein Geld für andere größere Investitionen bleibt.
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