Mieter bekommen mehr Rechte beim Umziehen

In Mietverträgen sind Klauseln eingebaut, die das Tapezieren, Malerarbeiten oder das Abschleifen von Parkett regeln. Bisher waren viele dieser Regelungen schon unwirksam. Jetzt wurden die Mieterrechte diesbezüglich noch einmal von BGH (Bundesgerichtshof) gestärkt. Auch wenn im Mietvertrag die Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten aufgenommen wurden, gilt beim Auszug nur, selbst vorgenommene Einbauten wieder zurückzubauen und die Wohnung sauber zu hinterlassen.

Der BGH macht durch seine Rechtsprechung für Mieter nun einiges möglich. Ein weiteres mieterfreundliches Urteil folgte jetzt nach.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für Angelegenheiten im Mietrecht zuständig ist, entschied, dass Mieter Geld vom Vermieter zurückfordern können, wenn sie Renovierungsarbeiten durchführten, die aber rechtlich nicht deren Pflicht waren. (Siehe Urteil 3. Dezember 2014, Az.: VIII ZR 224/13)

Unwirksame Klausen in 75% der alten Mietverträge


Hat der Mieter bisher bemerkt, dass er Renovierungsarbeiten unnötigerweise vorgenommen hat, konnte er bereits Geld vom Vermieter verlangen. Dies wurde vom Bundesgerichtshof entschieden.

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass jeder zweite Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, was das Thema Renovierung betrifft. Bei Verträgen die vor dem Jahr 2002 geschlossen wurden, sind sogar ca. 75% betroffen. Doch die wenigsten Mieter wissen über ihre Rechte bescheid. Immer noch glauben Bewohner, dass sie für Malerarbeiten, Tapezierarbeiten und weitere Arbeiten zuständig sind, und nicht der Vermieter.

Vermieter schieben Renovierungsarbeiten auf den Mieter ab


Der Paragraf 535 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) macht deutlich, dass der Vermieter die Wohnung in einem geeigneten Zustand erhalten muss. Doch seit Jahrzehnten wird diese Aufgabe auf die Schultern der Mieter gelegt. Es kommt grundlegend auf den genauen Wortlaut im Mietvertag an, was vom Mieter verlangt werden kann oder nicht.

Bei älteren Mietverträgen ist die Wahrschleinlichkeit höher, dass der Mieter geforderte Renovierungsarbeiten nicht durchführen muss. Da es immer darum geht, ob komplett oder gar nicht renoviert werden muss, kann eine einzige Klausel, die nicht nach Vorgaben des BGH formuliert wurde, den Ausschlag geben.

Wann muss renoviert werden und wann nicht?


Sind starre Fristen im Vertag erwähnt, beispielsweise, dass alle zwei oder drei Jahre renoviert werden muss, ist dies gemäß Bundesgerichtshof (VIII ZR 360/03) ungültig. Des weiteren sind zeitliche Formulierungen, wie "spätestens" oder "mindestens" unwirksam (VIII ZR 339/03). Dazu zählt auch, dass die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand“ oder „wie überlassen“ übergeben werden muss. In vielen alten Vertägen sind solche Dinge noch zu finden. Soll die Wohnung eine Schöhnheitsreperatur bekommen, jedoch ohne, dass dabei Renovierungsarbeiten während der gesamten Mietzeit mit berücksichtigt werden, ist der Mieter laut VIII ZR 166/08 ebenfalls fein raus.

Was der Mieter genauso wenig tun muss, ist folgendes:


Wände und Decken weißen - VIII ZR 47/11
Fenster und Türen streichen - VIII ZR 210/08
Tapeten entfernen - VIII ZR 152/05

Die Klauseln, dass der Mieter bei Renovierung nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, beziehungsweise überhaupt nicht erheblich abweichen dar, ist laut VIII ZR 199/06 unwirksam.

Ist der Mietvertrag mit Details zu Renovierungsarbeiten gespickt, ist der Mieter auch in diesem Fall fein raus. Auch die knappe Aussage, dass die Räume renoviert zurückgegeben werden müssen, ist nicht gültig (gemäß VIII ZR 308/02).

Die Renovierung liegt bei ungültigen Klauseln beim Vermieter


Dass der Mieter für die Arbeiten mitzahlt, ist vom Grundsatz her erlaubt. Jedoch sind festgelegte Prozentsätze (VIII ZR 52/06) nicht gültig, und der Mieter muss überhaupt nichts zahlen. Zudem ist unter Aktenzeichen BGH VIII ZR 285/12 vermerkt, dass eine Zuzahlung verweigert werden darf, wenn beispielsweise die Malerfirma allein vom Vermieter ausgesucht wird.

Wichtig ist zu wissen, dass ungültige Mietvertragklauseln im Bereich der Renovierung dazu führen, dass der Mieter vom Vermieter Renovierungsarbeiten auch während der Mietzeit verlangen kann. Jedoch wird es dann schwierig mit dem Mitspracherecht was beispielsweise Farben angeht. Eine mögliche Folge kann auch eine Mieterhöhung sein.

Wer beim Auszug sich doch auf die Behebung von Makeln einlässt, ist dann auch zum Renovieren dran (BGH VIII ZR 71/08), selbst wenn im Vertag festgelegte Klausel nicht wirksam ist.

Wann Schönheitskorrekturen durchgeführt werden müssen

Bei neuen Mietverträgen können Schönheitskorrekturen wieder verlangt werden. Renovieren muss, wer Formulierungen wie „normalerweise alle drei Jahre“, „in der Regel“, „meist“ oder auch „ungefähr“, vorfindet. Auch wenn dazu bestimmte Zeitabstände angeführt sind, ist die Klausel gültig. Die Begriffe „in der Regel spätestens“ sowie „im Allgemeinen“, sind vom Bundesgerichtshof laut III ZR 351/04 gültig.

Was zählt zu Schönheitsreperaturen?

Gemäß BGH gehören zu den zulässigen Schönheitsreperaturen folgende.

Anstreichen / Kalken von Wänden und Decken
Streichen von Fußböden
Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
Fenster und Türen von innen
Tapezieren

So ist es durch die zweite Berechnungsverordnung für den geförderten Wohnraum bestimmt, und gilt nach BGH (VIII ZR 210/08) auch für den preisfreien Wohnungsmarkt. Wer Geschick hat und handwerklich begabt ist, darf diese Arbeiten auch selbst vornehmen. Werden die Arbeiten jedoch unsachgemäß oder fehlerhaft ausgeführt, muss das der Vermieter nicht so hinnehmen.

Anders ist es bei Fußbodenbelägen. Der Teppich, der einst vom Wohnungseigentümer verlegt wurde, muss vom Mieter nicht entfernt werden. Auch die Aufarbeitung des Parketts ist nicht Mietersache.
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